最常见小产权房子买卖纠纷

小产权购房合同小产权房的概念：“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中构成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农人集体土地上建造的房子，未交纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家管理部门颁布，而是由乡政府或村委会颁布，所以叫做“乡产权房”，又名“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，村委统建楼，实际上没有真实的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土管理局也不会给予存案。所谓产权证也不是真实合法有效的产权证。最常见的小产权房买卖纠纷是小产权房不能过户购房人起诉返还购房款及利息。

购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建造项目，可能就会导致部门项目停建乃至被迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面对既无法获得房子，又不能及时索回房款的为难地步。别的，购房后如果遇到国家征地拆迁，因为乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿比较是微乎其微的。

小产权房能买吗?严格来说，小产权房属于不能对外买卖的房子，对外买卖不受法律保护。购房人交付房款后得不到合法的房产，小产权房>，不能确定房子的产权归属。因此，购房者购买的小产权房不能揭露转让、抵押。遇到房子拆迁情况的，也不能依法得到补偿。

尽管有的小产权房出售人认可购房人转让房子并办理所谓的转让“登记”，可是这种“登记”是没有法律效力的，一旦发生纠纷不能发生保护购房人的效力。所以，当卖房人反悔并起诉到法院的，出售人只需返还房产，而购房人则需要返还房产，这就吃了大亏。

所以，从购房者的视点来说，购买小产权房尽管价格便宜，可是产权情况存在许多问题，要承当巨大的风险。因此，有意向购买小产权房的购房者需要自己对风险和收益作出挑选判别，作出正确的决议。

小产权房的分类

1、针对开发商的产权而言，将开发商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由开发商一个产权分割来的。

2、按房子再转让时是否需要交纳土地出让金来区别的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解说一般商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。

3、按产权证的发证机关来区别的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真实法律意义上的产权。

第1和第2种分类的小产权是合法的，只需交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自在买卖(经济适用房需房子产权证自发证日起满5年才可上市买卖)，其法律规定较为明确。而第三种解说的小产权的法律特点存在较大争议，并且拿不到真实法律意义上的产权证。

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