原标题：购买商品房 “两书”保质量

　　房屋本身维修将有规可循 但维修基金难以动用或没有维修基金难题待解

　　被纳入2017年广州市城市更新计划后，过去1年，天河区德欣小区通过微改造，颜值大升级。广州日报全媒体918小产权房网编辑媚娘庄小龙 摄（资料图）

　　小区老了之破题篇 2

　　在上一篇《小区老了之现状篇》中，我们详述了广州街坊们常遇到的小区老化问题，包括房屋老化、小区水管老化、电梯老化、地面塌陷、设施老化等，还留下了街坊们的诸多疑问。那么，这些问题真的没有对策吗？918小产权房网编辑媚娘了解到，对于家内的老化，在刚刚到来的7月份，全省已开始执行统一的商品住宅使用说明书和商品住宅质量保证书（简称“两书”），未来这些问题将得到缓解；而对于家外、小区内的问题，要想重焕新颜却并不容易，虽然目前有启动公共维修基金的机制，然而要想达到决策门槛却异常艰难。

　　关键词：室内维修

　　规定解析：

　　全省统一“两书” 保修期限看得见

　　未来再出现类似天河区王先生遭遇的“天花掉落不知找谁”“管线维修不知走向”等问题，或将得到解决。

　　7月1日，广东已在全省执行统一的商品住宅使用说明书和商品住宅质量保证书。广东省住房和城乡建设厅要求，各房地产开发企业应在售楼地点醒目位置公示“两书”示范文本。在商品住宅交付使用时，开发商必须向购买人提供“两书”，并对“两书”发放情况做好统计、归档、备案等工作。对不按规定要求提供“两书”的房地产开发企业，要依法依规严肃予以查处。

　　918小产权房网编辑媚娘发现，新版《广东省商品住宅质量保证书》规定了各项房屋内保修范围与保修期限，同时规定商品住宅质量保修期自开发建设单位将竣工验收合格的住宅交付用户使用之日起计算，保修期不应低于国家规定的期限。

　　如地基和主体结构的最低保修期为设计文件规定的正常合理使用寿命，保修期内如因设计或施工的原因，造成建筑物的地基下陷、开裂、倾斜及主体结构构件开裂、变形、破损、超出国家设计规范的规定值时，建设单位将无偿修复并满足有关规范及标准。

　　此外，屋面防水，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏，保温工程最低保修期为5年，深圳农民房能买吗，经业主报修后，建设单位需在3日内进行答复，并无偿进行维修；装修工程，室内智能化系统，电气系统、给排水管道、设备安装最低保修期为2年；墙面、顶棚抹灰层脱落，地面空鼓开裂、大面积起砂，门窗翘裂、五金件损坏，卫生洁具的最低保修期为1年；灯具、电器开关最低保修期为6个月；管道堵塞最低保修期为2个月；而白蚁防治的最低保修期为15年。在接到业主报修后，建设单位需在24小时至3日内进行答复。

　　实操解析：

　　保修期内有人管 “过保”自修有说明

　　值得注意的是，《广东省商品住宅质量保证书》中对保修单位还进行了明确，其中本房地产开发企业作为商品房质量第一责任人，按照商品住宅质量保证书和商品房买卖合同的约定，承担商品房保修责任。同时，为方便业主保修，深圳龙华小产权信息网，房地产开发企业可以委托其他公司对该商品住宅进行保修，但需注明公司名称。

　　在保修期内，房屋使用人在正常使用本商品住宅发现房屋出现质量缺陷时，应及时向保修公司报修，保修公司免费承担保修责任。在接到用户报修后，保修公司将及时到现场核查情况，并在维修处理时限内答复修复时间。除经鉴定需要较长时间外,保修公司将于7天内完成修复，并经业主或鉴定机构签署验收合格书；未按规定时限进行维修或逾期未完成维修工作的,业主可自行委托进行质量鉴定和质量维修,鉴定费、维修费用由保修公司承担。

　　另外，业主担心房屋老化后不熟悉房屋管网布设情况的问题也将得到解决。在《广东省商品住宅使用说明书》中，不仅列明了建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、质量保修受理单位及前期物业单位的单位名称、法人代表和联系方式，还注明了房屋的具体情况、使用说明和注意事项服务，同时明确贴出了本套商品住宅建筑主体结构位置平面图、给排水布置示意图、电气线路布置示意图及管道燃气线路布置示意图。

　　“两书”按套发放，一式两份，购买人、房地产开发企业或其委托的物业服务企业等保修单位各持一份。不过，对于已经过了保修期的业主而言，室内设备老化后的修复将由个人自掏腰包了。

　　关键词：维修基金

　　规定解析：

　　属于业主共有

　　专保共用设施

　　另外，在许多情况下，小区共用部分和共用设备设施出现老化需要维修时，还会用到专项维修基金。住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家规定交存住宅专项维修资金。住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。住宅专项维修资金专户以物业管理区域为单位设账，并按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

　　住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。而共用部位，是指属于业主共有共用的房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋面等)、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房，以及房屋外墙面等。共用设施设备，则是指物业区域内供排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气(天然气)管道、消防设施、沟渠、池、井、公益性文体等设施设备。

　　征收难题：

　　没有维修基金

　　征收可就难了

　　如果没有专项维修基金，小区的设施设备出了问题的时候，只能向业主收取费用来维修，但是物业管理企业都认为，“这笔钱不好收”。

　　第一，在没有专项维修基金的情况下，向业主征收维修经费，必须做到100%业主交费。“因为业主交费金额，是根据维修所需价格按照面积，平均分摊到每位业主身上的。如果有一位业主不交钱，就达不到这一要求，而且对其他业主也不公平。”

　　第二，专项维修基金，都是业主根据政府的要求交的，业主交这笔钱的时候都比较放心。但是如果这笔钱由物业管理企业来收，业主就不一定那么配合，毕竟物业的公信力不如政府。

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