8月3日，北京市住建委就《北京市共有产权住房管理暂行办法》公开征求意见。共有产权住房话题备受关注，而其关于房屋产权的分配也让小产权房被推上舆论的风口浪尖。

日前，有媒体报道报道称，深圳一些房产销售人员紧抓“市场热点”，将小产权房和类似房源“包装”成为“另类共有产权房”。销售人员称整个项目只有一个“红本”，类似于集体房产证，并强调购买这样的楼盘有望分割成单独的产权证。

共有产权住房将替代自住房？

共有产权住房被认为进一步平抑房地产价格、满足无房家庭住房刚需的有利政策。从北京市发布的《暂行办法》中不难看出，共有产权住房是由政府提供政策支持，由建设单位开发建设。其销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，实行个人与政府按照出资比例共同拥有房屋产权。

关于共有产权房屋的探索，在中国已有近10年的历史。早在2007年，江苏淮安便开始试点共有产权房，后来推广到其它一些城市，但探索最为完善的在上海。

与上海相比，北京的共有产权房屋政策有三个方面的进步。一、向外地人口开放。上海的共有产权房只针对拥有上海常住户口的人群，北京则开放了30%的比例给外地人；二、面向人群更广泛，上海的叫“共有产权保障房”，针对住房“双困”（面积、收入）家庭，而北京这个是保障“夹心层”的，其实就是政府和个人按比例持股，共同出资买房子；三、允许出租，北京的共有产权房屋允许购房人出租。

由于共有产权房屋区别于经济适用房、限价商品房、安居房，它的定价机制是基本市场化的。但是和其他几种的房屋类型比起来，共有产权房的价格形成机制更为合理。因此“共有产权房屋替代自住房”被不少人认为是未来房地产市场发展的趋势之一。

“小产权房”将走向末路？

2014年4月，住建部发文，东莞小产权房价，确定北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石为共有产权住房试点城市。但共有产权房的推进速度却并不如人意。截止目前，仅淮安、上海、北京三座城市颁布了共有产权房的实施细则，共有产权房尚未在成都落地推广。

共有产权房话题的出现，让缺乏产权保护的小产权房也随之受到热议。

一直以来小产权房都以低廉的房价优势吸引着购房者。一些购买者权衡于价格和风险之间，并在“法不治众”心理下最终决定购买小产权房。事实上，小产权房属于违法建筑，其本身不存在购房交易成立的条件。

大成都范围内仍有较多的存量小产权房，分布在郫都区、温江区、青白江区等区域。成都港美联房地产顾问有限公司总经理杨小华向小编透露，小产权房存在的主要问题是没有不动产证，无法上市交易。对于一些购买小产权房仅用作“居住”的购房者而言，既然能够买到房子并顺利入住，形成了既定的买卖事实与居住事实，就说明小产权房购房者的权益并非毫无保障，即使面临房屋拆除的情况也能获得一定的补偿。

土地未经国有化，解决小产权房顽疾还需时日

而小产权房未来将会如何发展，尚无明确的论断。

德恒律师事务所谭臻律师认为，共有产权房屋可以看作是“租赁转售”政策的升级版，购房者不断提升自己所持有房屋产权比例。它与小产权房区别在于房屋土地已经过国有化征收，属于政策性商品房，而小产权房的土地没有经过国有化征收，一般使用集体建设用地、农村的流转土地。此外，小产权房无法进行交易转让，从法律意义上讲共有产权房屋购房者可出售自己所持有的房屋产权。

但小产权房的法律地位和交易，目前并无明确的法律定性。早在2010年左右国土资源部就曾出台相关文件清理小产权房，但收效甚微。面对国内存量庞大的小产权房，谭臻认为解决小产权房问题的关键在于土地出让金，这也是小产权房价格低廉的原因。按照同区域招拍挂土地价格，缴纳土地出让金，宝安二手小产权房，完成土地国有化征收。这一过程还涉及到国土资源局的用地指标，需要由政府主导逐步解决小产权房的“去留”问题。

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