对小产权房是亮绿灯还是红灯

违规用地小区的去留，是一个不容回避的问题

低价买来的小产权房有没有风险?在小产权火爆的灰色交易下，产权问题是始终存在的隐忧。尤其是在所涉房产价格大幅飙升的背景下，相关的纠纷层出不穷。一直处于灰色地带的小产权房将来会否有身份“洗白”的一天?小产权房今后走向何方?

买卖手续有点含混不清

买小产权房能不能办房产证，是大家都关心的问题。

在武昌秦园路的团结名居，张女士告诉918小产权房网编辑媚娘，上半年分房子的时候很多人买，都是私下里谈好，签个协议，一次性付款。918小产权房网编辑媚娘问，房子到底能不能办证?“可以办吧，说是5年后办，至于是什么证，不知道，反正你自己住呗。”

2012年12月27日，918小产权房网编辑媚娘来到江夏汤逊湖边的中州社区。小区里十多栋楼房已经全部建好，918小产权房网编辑媚娘转了一圈碰到一位穿着保安制服的男子。他告诉918小产权房网编辑媚娘，小区一期大概600多户，“都卖完了，蛮多武汉市的人来买。”918小产权房网编辑媚娘随后找到了中州村村委会，一位工作人员面对918小产权房网编辑媚娘的问题，三言两语就把918小产权房网编辑媚娘打发了：“买不买房子我们不管，办证?不知道，这是村集体的土地，要是有人告诉你能办证，你就买呗。”

“小产权房”的“小”，不是小在“房子”上，而是小在“房子”底下的那块“土地”上。

湖北省房地产经济学会专家委员殷跃建说，在我国，“小产权房”并没有法律定义，狭义上是指由乡、镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即是一些村集体组织或者开发商将建筑在集体土地上的房屋当成“商品房”，销售给城镇居民。

湖北观筑律师事务所主任律师何新权则认为，小产权并非一个法律概念，通常来说，法律界认为不是在国有出让土地上建造的房屋，就是小产权房。从广义上讲，不是正常商品房开发、有产权纠纷隐患的，都属小产权房。

城中村滋生大量还建房

武汉小产权房的“家底”如何?

918小产权房网编辑媚娘分别联系武汉市规划局、武汉市房管局，希望获得小产权房的数据，但两个主管部门都称没有这方面的统计数据。918小产权房网编辑媚娘发现，近几年在武汉市面上流通的多是城区的还建房。

武汉市于2003年开始启动二环线内城中村改造，截至去年年底，56个城中村大多数已经完成或启动了村民还建工作。与同样面临城中村改造现状的广州、郑州、太原等城市相比，武汉改造总量居首。城中村改造带来大量的还建房，很多村民拥有多套还建房，他们把多余的房子出售。

918小产权房网编辑媚娘调查发现，在武汉购买廉价小产权房的人群并非仅仅是中低收入者，还有不少老板、公务员、教师甚至律师等中高收入群体也参与其中，他们的目的是投资。

在武昌一家事业单位上班的刘女士，早在2005年就以不到千元的单价，在洪山一个村民小区购买了一套小产权房。刘女士并非没有房子住，她有两套住宅，这套小产权房被她用来出租。

对投资者来说，小产权房出租比商品房出租获利更大。在徐东一个小产权房小区买了房子的陈先生说，同样是80平方米的两居室，还建房只要30万元，而同样地段、面积的商品房要80万元。按租金回报率来计算，如果还建房月租1600元，出租年回报率是6.4%;商品房小区租金略高，即使以2000元计算，出租年回报率仅有3%。

“投资小产权房的也不少。”一位资深中介人士告诉918小产权房网编辑媚娘，除了为居住问题退而求其次的小产权房买家外，有不少投资出租或倒卖的。

小产权房纠纷一地鸡毛

一些早动心、早行动的市民虽然尝到了还建房的“甜头”，但仍不免对未来的出路颇为担忧。武昌一家单位的职员小刘告诉918小产权房网编辑媚娘，2008年，他在一个还建小区花2000多元/平方米买的房子，已涨到5000多元/平方米。但小刘心中一直有点不安，这房子是一套城中村还建房，只能办产权证，没有土地证，“不知道以后会怎么样。”小刘希望有朝一日自己的房子能够“转正”。

一些人甚至已经被小产权房的纠纷闹得焦头烂额。

去年夏天，汉口堤角的读者姚莉女士曾向918小产权房网编辑媚娘求助。她于2005年在阳逻买了一栋小产权房，当时买卖是在村委会的见证下进行的。现在这个地段要拆迁了，原房主反悔了，不承认这次交易了。她又找到村委会，但村里则认为，拆迁补偿只能给村民，让姚莉和原房主协商，他们不负责。至今，双方还在僵持不下。

而另一位读者的遭遇更加极品。他十年前买的小产权房，有一段时间空着，小产权房>，原房主却拆掉他的大门，强行住了进去，至今双方还在打官司。

而对城市居民购买农村住房过程中出现的司法纠纷，最高法院曾表态说，不支持城镇居民的诉讼请求。最高法院要求法官根据国务院颁发的两个相关文件判案，这两个文件分别是1999年和2004年发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》和《关于深化改革严格土地管理的决定》。其中分别有“农村的住宅不得向城市居民出售”和“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的明确规定。

小产权房的“身份”一直没有被承认。

早在2009年3月，武汉市发布了《武汉市贯彻房屋登记办法实施细则(暂行)》规定，指出“在买卖农村村民住房时，小产权房>，如果买家不属于房屋所在地农村成员的，房屋登记机构将不给办理房产证。”

武汉市房管局产权处负责人介绍，村集体盖的小产权房，因为没有经过规划、建设审批，土地性质还是集体土地，所以办不了土地证。

身份转正不是没有可能

据918小产权房网编辑媚娘了解，二环内城中村改造中的还建房，还没有村民办理到两证。

上述房管人士介绍，目前武汉市城中村改造，其土地用途分为三种：一种是商品房用地，一种是村民安置用地，还有就是集体开发或产业用地，后两种是划拨性质。划拨性质的用地只能用来安置村民，不能上市买卖。这样的房子两证怎么发放，目前武汉市还在研究。“很可能的情况就是房产证、土地证都有，但是土地证的土地性质是划拨。如果想上市要变更为出让，得补缴土地出让金。”该人士透露。

去年初开始，国土资源部多次表态，将严厉打击违规违法用地，对于新建的小产权房坚决制止。去年9月，北京动了真格，发布了79个小产权房清理名单，逐一清理。

风雨欲来，小产权房出路何在?

补缴土地出让金、合法转正，是各方期待的最好结果。南京就这么干过——南京小产权房七彩星城项目，开发商补交了一亿多元土地款后转正。此即意味着业主的小产权房变身为商品房。

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