（原标题：违建小产权房强拆难产的背后）

“福永最大违建楼”鸿福花园。南都记者 冯少文 摄

从清湖地铁站出来，步行约7分钟，3栋22层高相连的建筑映入眼帘，这是清湖众多小产权房中的两处———福轩大厦、金凤凰豪苑。两个月前，龙华办事处规划土地监察中队张贴的一张“强制拆除”告示犹如平地一声雷，将这两处小产权房完全推上了风尖浪口。

无效的强拆

违建小产权房从竣工时就被立案，但房源依旧被出租、销售

建成于2013年的福轩大厦与金凤凰豪苑，早在竣工当年，就已被龙华办事处规划土地监察中队立案调查，并于次年收到《行政处罚告知书》和《行政处罚决定书》。但短短三年间，金凤凰豪苑仍有200余套房源被出售，“目前这里的住户约200多户，常住人口近千人。”有业主透露。而相邻的福轩大厦也一直对外招租，据了解，在“强拆公告”发布之前，福轩大厦写字楼的140多户曾一度全部出租。福轩大厦管理处的一名保安告诉记者，目前的租户多是金融企业或电子商务企业。

在深圳，诸如福轩大厦、金凤凰豪苑这样活跃在房地产交易市场的小产权房绝非少数。距离福轩大厦、金凤凰豪苑大约一公里，尚城雅苑、佳和苑、清泉大厦、清泉二期、清湖名苑等“小区式”小产权房密集耸立。此外，同片区的民治、位于龙岗的布吉、位于宝安的沙井、福永等地，也都是小产权房密集分布的区域。

事实上，深圳特区内外的土地国有化转制，早于1992年、2004年分别完成，深圳随之成为国内没有农村建制的城市。然而，在过往这些年里，依然有大量的土地没有完成相应的补偿或者返还手续，实质上仍属于村民个人、村集体或股份公司所有。

在不菲的房地产利益驱使下，一方面原住民不遗余力地建房子，另一方面由村集体组建的村委股份有限公司也或单独、或与外来开发商以集资建房的名义合作开发，大量未报建的小产权房因此如雨后春笋般野蛮涌现。在官方说法中，这些被称为“历史遗留违法建筑”。

根据深圳市规划和国土资源委员会的统计，截至2014年底，深圳全市的违法建筑多达37.30万栋，违建面积达4.28亿平方米。从区域分布来看，87%的违法建筑分布在关外，其中，宝安、龙岗、龙华是排名历史遗留违法建筑面积前三的区域。

违建的诱惑

租金基本没差别　售价是同区商品房1/4　但要一次性付全款

“单单周边的这三四个楼盘，加起来就住了2000多户。”本周三，南都记者以购房者的名义走访尚城雅苑一带的小产权房。一名来自万家盛置业的中介人员称，这里的小产权房有60%都是业主买来投资的。

该中介人员表示，尚城雅苑、佳和苑、清泉二期、清泉大厦这几个楼盘目前均价都是1.3-1.4万元/平方米，“去年还是6000-7000元/平方米，一年时间翻了一倍。”

据了解，附近的商品房新房保利悦都均价徘徊在5万元/平方米上下，楼龄较老的二手房社区美丽365花园均价则大概介于3.5-3.6万元/平方米之间。两相对比，小产权房的价格仅是同区商品房价格的1/3甚至1/4。

“而且，这种小产权房的租金与周边商品房租金基本没有太大差别。”上述中介人员告诉记者，以清泉大厦一套66平方米的两房为例，总价80万元，可以租到3000元/月，租金回报率达到4.5%。

“前几年深圳小产权房的价格远远低于正常商品房，有一些人确实抱着博弈心理，买来投资。”深圳中原研究中心总监王飞指出，不过现在由于小产权房的价格慢慢在上涨，投资空间逐渐缩窄，需求也没有前两年那么强劲。

尽管大部分购买小产权房的业主都抱有侥幸心理，但在王飞看来，购买小产权房具有很大的不可控风险，“最主要就是没有产权证明，这是违法建筑，根本无法得到法律保障，随时会面临强拆或业主违约等各式各样的难题。”

上述万家盛置业的中介人员详细解释了小产权房的购买流程，开发商一般先作废原先业主的购房合同，购房者与小区开发商重新签订新的合同。通常这份合同不会标明“房屋买卖”字样，而是通过“合作建房、永久租赁”等形式表明购房者拥有该房子的使用权，过成一手户，“此后该小产权房就可以由新业主自由出售。”而在整个过程中，需要找律师进行见证。

广东信荣律师事务所主任律师张茂荣否定了“一手业主”的说法，他表示，只有经政府核准领取房地产证的产权才是合法产权，其所有人才是法律上的业主。“购买违建类小产权房所说的业主都不是合法业主，其一手业主和二手业主仅仅指究竟是与建设方比如村委或开发商直接签订合同，还是与购买后的人签订合同。由于交易本身不合法，无论是一手业主还是二手业主，都不受法律保护。”

除此之外，在记者的走访中，每个中介人员从一开始就强调，小产权房不能像正常商品房那样贷款，一定要一次性付完全款。可见，购买小产权房对资金要求也比较高。

强拆是否唯一出路？

强拆是合法的，但“利益平衡点如何掌握，非常考验政府的执政能力。”

在众多风险之中，强拆无疑已经为购买违建类小产权房套上最沉重的一道枷锁。在此前的一次受访中，深圳市规土委曾指出，全市4 .28亿平方米的违法建筑中，有1 .83亿平方米严重影响现有土地和城市规划，占比42.76%，4 .06亿平方米未进行工程检验、房屋鉴定或办理消防验收，占比高达95%。也正因此，近年来，深圳对于违法建筑始终保持严控严管的高压态势，并开展了大规模的清理行动，对典型违建坚决清拆。去年10月9日，深圳甚至通过了被称为“史上最严查违考核”的“1+2”文件。

相关统计数据显示，近五年，深圳共拆除违法建筑650余万平方米，罚款金额达2 .88亿元。这个国庆假期，深圳拆除了龙岗、坪山等地的违法建筑共计5000多平方米。

上文中提到的福轩大厦、金凤凰豪苑两处即将面临强拆的违建小产权房，颇具“标本”意义。根据综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁的说法，面临强拆的违法建筑，主要分为三类：一是在最近两年“顶风”建设的，一是存在严重的质量缺陷，还有就是影响重大市政工程。

在深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺眼中，这样的强拆是合法的，“这些违法建筑占用市政用地，已经影响了整个城市规划的落实。”张茂荣对此持相似观点，没有报批手续的违法建筑，强拆是明确有法律规定的，按照国家城乡规划法和地方规划条例的相关要求进行。

不过，哪怕在数年前就已经被认定为违法建筑，但这几栋承载着近千位常住人口的大楼，究竟能否维持强拆决定、应该怎样强制拆除，一直牵动着诸多社会人士的目光。

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