原标题：前五月西安房租上涨近5% 租金回报率却降至历史新低

　　近期正是毕业季，也成为了租房季。不过，有报告显示，今年以来西安租房需求出现上升，房租涨幅也一度超过了北上广，这样的说法靠谱吗？华商报记者上周进行了调查。

　　前5个月西安房租上涨近5% “涨幅超过北上广”存争议

　　西安的房屋租金正在上行。近日，由住房大数据联合实验室、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布的报告显示，今年1-5月，西安、北京、青岛等部分城市住房租金上涨较快。与去年12月相比，西安住房租金上涨4.92%，位居28个样本城市首位。相比之下，一直以房租贵而著称的北上广等一线城市，涨幅分别排在第二、十和十七位。

　　租住在电子正街附近某小区的郝先生对此深有感触。今年4月，因他租住的房子要出售，他不得不选择换租，在看房过程中他发现，两年前一个月1700元就能租到的两居室，现在普遍涨到了2100元以上，而且朝向和楼层的选择也不如以前多。

　　郝先生算是被楼市调控影响而续租的人群之一。2015年夏天，毕业后的他选择留在西安工作，原本计划在今年买房结婚。上个月，他参加了一次楼盘摇号但是没摇中，看着居高不下的二手房价格，只能继续租房居住。

　　对于房屋租金的上涨，黄女士也有话说。租住在曲江雁翔路某小区的她，因为租赁到期而面临涨价。“现在同小区的两居室基本都在2300元每月，比去年贵了两百元左右。”黄女士告诉华商报记者，去年租房的时候，房东要价是2100元，签两年以上能优惠到1900元，现在租金要涨，她有些后悔当时只租了一年。

　　事实上，据国家统计局西安调查队监测，去年2月份以来，西安房屋租赁价格即同比“由降转升”，租赁房房租价格涨幅由去年2月份的0.4%扩大至今年5月份的2.8%，累计上涨5%，涨幅比同期居民消费价格总水平高出1.4个百分点。

　　对于西安房租涨幅，业内普遍认可年涨5%的说法，但涨幅超过北上广存在较大争议，“每年租房旺季一般在九月份左右，所以上半年大涨不一定靠谱；其次，就各城市房租水平和租房需求而言，西安超过北京等一线城市也不大可能。”独立地产评论人李连源表示。

　　西安经纪人协会会长邵涛认为，其实5%的涨幅仍然算是合理范围，因为租房市场的随机性和波动性都比较强。整体来看，这个市场和供需两方面关系密切。去年开始，国内一些大城市陆续出台政策，要求出让宅地中保留部分自持租赁房源，有的地方还放开利用集体土地建设租赁住房，这对于平抑房屋租金都有影响，进而也会影响相关统计的样本和模型。

　　上涨的房租跑不过房价，房价可能存在泡沫风险

　　对于西安房租上涨的原因，国家统计局西安调查队指出，去年以来，西安大力实施人才优先发展战略，放宽落户政策，大量“新西安人”不断涌入，促使住宅需求明显增加，特别是年轻人迫切需要解决住房问题，一定程度上推高了房屋租赁价格，与不断攀升的西安住宅销售价格相比，租赁住房也暂时能解决他们的刚需。

　　房价上涨，也被认为是房租上行的推手之一。陕西省房地产研究会会长王圣学表示，上涨的房价让一些购房者望而却步，导致“买转租”增多，同时各种维修费、人工费提高，也让租赁成本有所增加，都在一定程度上推高了房屋出租价格。

　　数据显示，今年5月，西安新建商品住宅销售价格同比上涨11%，已连续15个月涨幅超过10%，今年1-5月，新建商品住宅销售价格累计同比上涨11.2%。与高企的房价相比，虽然房租也出现上涨，但涨幅相对低了不少。

　　由于房价涨幅超过房租，西安房屋出租回报率也在走低，创下了历史新低。7月5日，易居房地产研究院发布的《50城租金收益率研究报告》显示，今年二季度50城租金收益率为2.6%，最高的哈尔滨超过4%，最低的厦门仅有1.2%。西安租金收益率为2.3%，排在50个城市的第30位。值得一提的是，去年二季度的报告中，西安租金收益率为3.3%，排在各城市第17位。

　　华商报记者发现，目前银行两年期定存基准利率为2.1%，三年期为2.75%，对比2.3%的租金收益率，相当于现在买房出租，收益已不及三年定存，勉强还能跑赢两年定存。

　　有行业人士回忆，西安房租收益的黄金年份是2010年以前，回报率一度达到8%-11%，随后就出现下降，2014年更跌至3.8%。前两年，开发商为了去库存以价换量，房租收益率也回升至4%以上。去年开始，租金回报又重新进入下降通道，2.3%相当于已到了历史新低。

　　国家统计局西安调查队也认为，房屋出租回报率低是西安房屋租赁市场的问题之一。以一套70平方米住房为例，销售价格按每平方米一万元计算，成交价格为70万元，而同样面积房屋出租，租价以1500元计算，需要39年才能收回成本。加之银行利率（以一年期银行存款利息1.75%计算，年利息收入为12250元）、房屋折旧费、大修基金、家居配套设施投入等各项租赁成本，及租赁空档期，房屋出租回报率偏低可见一斑。

　　对于一些位置不太好的房子，有些100平方米左右的房子，市价已经达到120多万，但是月租金也就在1600元左右，这样算下来，收益还不如购买理财产品。

　　易居研究院研究员沈昕表示，我国部分城市长期以来租金收益率偏低，这主要是由于房价涨幅过大，租金上涨速度小于房价上涨速度。而租金反映房屋的使用价值，是市场的真实需求，房价与租金的背离，也提醒市场房价可能存在一定泡沫的风险。

　　学区房周边租赁需求旺盛，新区溢出效应逐渐显现

　　在楼市调控和落户政策刺激下，居住需求向租房市场转移，但这并非是需求上升、房租上涨的唯一原因。调查显示，学区房、地理位置优越（如：西安城南、重要商圈和地铁口附近）的租房需求相对集中。

　　华商报记者上周走访了高新区、雁塔区一些初、高中周边的租房情况后发现，价格方面，学校周边500米以内的出租房源，租价明显要高出一筹：一室房源的月租金接近2000元，房龄较新、家具配置齐全的更是在2000元以上；精装全配的两室房源，根据面积不同，月租金普遍在2500-3500元。这样算下来，平均每平方米月租约在35元以上。而据中国房价行情平台监测，作为全市租金最高的行政区，雁塔区6月份平均租金为30.74元/㎡/月。

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